上周（2025年12月22日-28日），昆明楼市成交量价齐升，中通联大书山、邦泰观云两个四代宅项目连续霸榜。中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规，俊发两项目主动调规，大幅降容、降高，优化产品力与保障交付，释放复工积极信号。
据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明共计3个项目向市场供应了约2.8万㎡，环比下跌31%；成交约6.3万㎡，环比上涨6%；成交均价约12300元/㎡，环比微涨1%。
从“双榜”情况来看，两个四代宅项目邦泰观云和中通联大书山，以卓越的地段优势，硬核的产品力，分别摘得两个榜单的榜首。
其中，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，是上榜项目中单价最高的项目，套均价约269万/套。
中通联大书山则销售约0.38亿元，成交27套房源，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套。
得益于签约云师大附中的名校资源利好，大华·锦绣麓城、大华公园天下2个项目持续畅销，分别成交25套、21套，成交均价约11311元/㎡、10577元/㎡，套均价约122万/套、117万/套。
（大华白沙湖公园实拍）
展开剩余79%关上板块的高端改善项目保利天珺，单周销售约0.29亿元，成交均价约18106元/㎡，套均价约264万/㎡。
西市区今年纯入市新规住宅项目龙湖天境，单周销售约0.26亿元，成交均价约15401元/㎡，套均价约182万/套。
此外，中交锦澜府、阳光城文澜东方2个项目集中备案，均成交17套，成交均价约6950元/㎡、5808元/㎡，套均价约97万/套、61万/套。
土地方面，上周昆明主城共计18宗地入市交易，最终15宗地成功出让，2宗因无人报名流拍，1宗因故中止交易。成交总建面约569.21亩，合计揽金63.3亿元。
其中，涉宅地块12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡区国投、天津日报社等旗下公司斩获。云南建投、邦泰持续包场，连续多日摘得多宗优质地块（具体详情查看此前文章）。
市场方面，上周昆明主城无项目开盘，仅卓越滇池晴翠1个项目加推。
（卓越滇池晴翠实拍图）
位于斗南板块的卓越滇池晴翠项目，本次加推3-12/13栋，共计126套小高层房源，建面约115㎡，毛坯交付。最终成功认购7套房，去化率仅为6%，成交均价约11000-13000元/㎡。
中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规。该项目位于官渡区关上街道，东临南北大道(规划)，南临福达路(规划)，临官南大道，北临规划路，总用地面积约36.74亩。
将拟建地上1栋教学综合楼、1栋设备用房、1个门卫室、2个出地面楼梯间及1层地下室。
（学校效果图）
其中，净用地面积24491.00㎡，地上建筑面积15657.01㎡，地下建筑面积:5388.03㎡，容积率0.64，建筑密度19.69%，绿地率35.09%。
公开资料显示，这所拟建的学校实际上就是星耀教育集团福德校区，为9年一贯制学校，规划18班小学和12班初中，距离中铁诺德央玺春风仅260米左右。
俊发集团启动项目复工前置动作，旗下龙泉俊园A6地块与俊发城N3地块(紫荆苑)于12月25日同步申请重大规划调整。核心调整方向为大幅降低容积率与建筑高度，以优化产品结构与居住品质，降低开发强度。
其中，龙泉俊园A6地块容积率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并与南侧18班幼儿园同步建设交付。而在原规划中，配建的幼儿园体量只有6个班。
据资料显示，该地块于2022年1月取得预售许可证，当前可售为5号楼，原规划44层。调整后，5号楼维持130米限高不变，并将优先完成续建；其余楼栋因容积率下降，将按80米限高重新进行规划设计。
此外，公示中明确指出龙泉俊园A6地块已售出138户（集中在5号楼），截止2025年12月17日，已签署规划变更意见函的118户业主中，114户表示同意，2户不同意，剩余22户业主因明确不签、无法取得联系、不表态等原因未完成签署。
俊发城紫荆苑由原2栋超高层商业办公和3栋超高层住宅，调整为1栋高层商业办公和4栋高层住宅，建筑面积、容积率、建筑密度和绿地率均相应调整。
容积率由9.5调整至5.6，建筑密度由30.73%调整为32.54%，绿地率由20.01%调整为20.06%。原多栋超高层调整为高层住宅与商业，建筑高度全面降低。梯户比由原来的两梯六户，调整为四梯四户。
总建筑面积由238648㎡调整为141099㎡(地上建筑由176494㎡调整为104209㎡，减少72285㎡，地下建筑由62154㎡调整为36890㎡，减少25264㎡)，其中住宅总量(住宅+配套+架空)由84539.83㎡调整为79982.96㎡，减少4556.88㎡，商业办公总量由91954.17㎡调整为24225.55㎡，减少67728.62㎡。
地下室建筑外轮廓及内部平面布置调整。地下一层增加下沉庭院和配套，建筑面积由15539㎡调整为14865㎡，减少674㎡；地下二层建筑面积由15535㎡调整为15176㎡，减少359㎡；地下三层建筑面积由15540㎡调整为6850㎡，减少8690㎡；取消地下室四层(已建区域进行回填)。
机动停车位由1538辆调整为630辆，减少908辆；非机动停位由2687辆调整为1226辆，减少1461辆。
此外，两项目均明确了后续交付保障与教育衔接方案，具体代建合作方尚未最终落定。
2025年12月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。
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